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          业绩会直击 | 祝九胜说长租公寓现在不赚钱

          2018-08-22 11:03:34﹛来源: 观点地产网(广州)
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          观点地产网 8月21日下午3点ㄛ万科在香港JW万豪?#39057;?#20030;行2018年中期业绩会﹝

          往年万科业绩会都彰显出一种※家大业大§的格调ㄛ主席郁亮率领一众管理层登场ㄛ主席台向来※?#23548;愓情?/p>

          但与深圳业绩会现场一样ㄛ今年郁亮并未出席ㄛ祝九胜首次※独挑大梁?#20445;?#24102;领首席运营官张旭ㄛ首席财务官孙嘉ㄛ以及董秘朱旭出席并答记者问﹝

          一天奔波于深圳和香港业绩会及投资者会ㄛ香港业绩会开始比预定的时间稍晚些ㄛ但四位管理层依然精神ㄛ详尽回答了在场媒体关于业绩数据﹜布局﹜租赁﹜物业﹜融资等方面的疑问﹝

          ※把苦日子当好日子过§

          根据8月20日晚间发布的半年报数据ㄛ上半年万科实现销售金额3046.6亿元ㄛ同比增长9.9%˙实现营业收入1059.7亿元ㄛ同比增长51.8%˙净利润135.2亿元ㄛ同比增长34.5%˙归属上市公司股东的净利润91.2亿元ㄛ同比增长24.9%ㄛ毛利?#39280;?7.3%﹝

          业绩亮眼ㄛ但有一些数据还是引起了在场媒体的注意﹝

          据观点地产新媒体了解ㄛ上半年度ㄛ万科在南方区域结算面积146.51万平?#31069;?#21344;比20.89%ㄛ销售面积297.5万平?#31069;?#21344;比14.61%ㄛ均是四个区域内最低﹝

          销售之外ㄛ上半年在南方区域的投入也不如以往﹝

          朱旭在现场披露ㄛ拿地的区域分布上ㄛ最多的是上海区域ㄛ其次是北方区域ㄛ再次是中西部区域ㄛ南方区域同比减少﹝

          ?#28304;芄?#24352;旭表示ㄛ南方区域上半年结算占比较小ㄛ跟前两年供应的节奏有关系ㄛ但因为上半年和下半年供应节奏的关系ㄛ南方区域在下半年的结算会上来﹝

          ※投资方面ㄛ我们还是非常看好南方区域﹝上半年南方区域的投资占了销售额19-20%ㄛ我们一般控制投资额度在销售回款30%的水平ㄛ少了一点点ㄛ但全年还没结束﹝§

          他进而表示ㄛ万科非常看好大湾区的建设ㄛ也会在大湾区做更多的投入﹝

          拿地价格方面ㄛ上半年万科拿地价格下降幅度较大ㄛ为5054元/平米﹝?#28304;芄?#26417;旭解释称是由于拿地位置﹜更多采取股权合作拿地ㄛ以及上半年土地热度和?#20449;?#25346;溢价率下降的原因﹝

          观点地产新媒体了解ㄛ万科上半年土地获取绝大多数集中在二线城市和其他城?#26657;?#19968;线城市拿地非常少﹝

          外部环境在不断发生变化ㄛ不管是汇率波动ㄛ还是融资﹝

          ※有息负债方面ㄛ我们上半年人民币负债占68.4%ㄛ外币负债只占31.6%ㄛ而在外币负债中95%以上是一年以上到期的长期负债﹝§由于万科主要业务都在中国境内ㄛ主要的收入和支出也以人民币来?#23631;縛?#26417;旭表示ㄛ短期的汇率波动对万科外债还本付息影响还是非常有限的﹝

          对于近期融资环?#36710;?#21464;化ㄛ祝九胜比较乐观ㄩ※万?#39057;?#29702;念是学会把苦日子当好日子过ㄛ把好日子当成苦日子过﹝§

          在他看来ㄛ一个相对均衡的稳健策略才是一家公司能够?#20013;?#21457;展的基本保障ㄛ资债结构的稳健和良好的现金流表现ㄛ?#19981;?#26159;给予了万科面对外界融资压力的信心﹝

          ※长租公寓这件事情?#27426;?#26159;对的§

          从2014年开始小规模探索到2018年初将租赁住宅定位为核心业务ㄛ万科?#20146;?#26089;进入长租公寓的开发商之一﹝

          近期ㄛ我爱我家前副总裁胡景晖给机构进驻长租公寓导致租金上涨的舆论添了一把火﹝

          资本介入是否会推高公寓租金ˋ资本的力量或是机构的力量跟租金价格的波动有没有必然的关系ˋ祝九胜说ㄛ自己更关心机构在市场的介入程度和渗透力有多高﹝

          他以日本作为?#21592;x?#26426;构对住宅租赁市场介入程度ㄛ高的有70%-80%ㄛ但中国以城市为例ㄛ从来没有一个城市机构玩家渗透率超过5%ㄛ达到5%的都没有﹝

          ※以深圳为例ㄛ连2%都不到ㄛ一个2%的供应方能不能对价格起到推高作用ˋ很?#38597;?#26029;﹝但从常识来说ㄛ2%的力量不足以形成决定性的因素ㄛ至于有没有蝴蝶效应很难讲﹝§

          根据常识和一般的统计判断ㄛ祝九胜认为ㄛ机?#36141;?#36164;本在此刻不足以对价格有决定性的影响﹝

          对于长租公寓的主要成长途径之一的※万村计划?#20445;?#31069;九胜?#24247;?#22478;市更新跟旧改是两种不同的方式ㄛ要看这件事做的有没有价值ㄛ租户有没有得到好处ㄛ万科会在提高资产效率和效能方面做出坚定的探索﹝

          ?#25353;?#26159;城市里面的低效资产ㄛ无论这个资产的所有方是村里面的人ㄛ?#25250;?#33258;于一个大企业ㄛ还?#25250;?#33258;于一个政府机构ㄛ只要有这个低效的资产ㄛ有运营能力的团队就会把这种无效资产变成有效资产ㄛ把低效资产变成高效资产﹝§

          至于长租公寓现在是盈利还是亏损ㄛ祝九胜说ㄛ这是一个探索性的业务ㄛ从?#27426;?#30340;模型来说ㄛ此?#22530;?#26377;一个机?#36141;?#31649;家保证此刻是赚钱的ㄛ但这件事情?#27426;?#26159;对的﹝

          关于近期是否会将物业服务分拆上?#26657;?#31069;九胜给了一个类似于否定的回答ㄩ※万科非常看好这块业务ㄛ同时对未来充满信心ㄛ但我们觉得现在还没有足够好ㄛ应该在基础的?#26041;?#20570;得更坚定一些ㄛ行动更迅速一些ㄛ万科现在会先把基础打好﹝§

          以下为万科企业股份有限公司2018年度中期业绩会香港现场问答实录ㄩ

          现场提问ㄩ万科将租赁住宅列入到核心业务ㄛ近期租金也比较敏感ㄛ长租公寓业务或万村计划有没有受到一些阻力ˋ

          祝九胜ㄩ从2014年开始万科小规模探索租赁住宅业务ㄛ到2018年定位为核心业务ㄛ也经历了一个相?#26376;?#38271;的过程﹝我们知道自己为?#35009;?#20570;这块业务ㄛ我们是为?#22235;?#36731;人进入城市的时候?#19994;?#36866;合租赁居住的空间ㄛ刚好也碰到2018年中央政府非常倡导这个事情﹝

          万村项目最早是从广州和深圳两个地方开始做ㄛ在传?#36710;?#22478;中村里面把村民的住宅租过来ㄛ经过翻新ㄛ经过加载电梯﹜水电一些设施的重新布局ㄛ提高安全度ㄛ把空间的布?#30452;?#24471;更合理ㄛ整理好?#38498;?#20877;租给住户﹝

          这是一个城市有机更新的范畴ㄛ跟以前把房子?#39057;?#20102;直接做旧改是两种不同的方式ㄛ?#27604;?#22823;家都会对这件事情有不同的见解﹝我们要看这项活动做得有没有价值ㄛ租户有没有得到好处﹝

          我们坚信ㄛ这个村是城市里面的低效资产ㄛ无论这个资产的所有方是村里面的人ㄛ?#25250;?#33258;于一个大企业ㄛ还?#25250;?#33258;于一个政府机构ㄛ只要有这个低效的资产ㄛ有运营能力的团队ㄛ都会把这种无效资产变成有效资产ㄛ把低效资产变成高效资产ㄛ我们会在提高整个资产的效率和效能方面ㄛ作出坚定的探索﹝

          现场提问ㄩ万科南方区域上半年的销售和结算面积是下降最快的ㄛ排在四个区域最末﹝刚才朱总也说ㄛ上半年拿地方面南方区域?#24425;亲?#23569;的ㄛ为?#35009;?#20250;有这样的变化ˋ是不是比较不看好南方市场ˋ

          张旭ㄩ南方区域今年上半年结算确实?#25216;?#22242;的比例是比较小的ㄛ这跟南方区域在前两年供应的节奏有关系﹝但因为上半年和下半年供应节奏的关系ㄛ基本上来说南方区域在下半年的结算还会上来﹝

          关于上半年南方区域的投资ㄛ去年我们在南方区域投资非常大ㄛ广州一个项目就有551亿ㄛ所以我们不是不看好南方区域ㄛ而是非常看好南方区域﹝

          今年上半年南方区域的投资占了销售额19-20%ㄛ我们一般控制投资额度在销售回款的30%ㄛ上半年是少了些ㄛ但全年还没结束﹝

          而且我们非常看好大湾区的建设ㄛ大家可能也知道ㄛ前?#27426;?#26102;间大湾区被提到国家发展蓝图重大战略部署上ㄛ所以我们非常看好大湾区的未来ㄛ我们还会在大湾区里面做更多的投入ㄛ更多的投资ㄛ融入到大湾区整个规划蓝图当中去﹝

          现场提问ㄩ除了租赁业务ㄛ物业服务?#24425;?#19975;?#39057;?#19968;个重要的版图ㄛ未来会怎么样发展ㄛ有没有把这部分的业务独立分拆上市的计划ˋ

          祝九胜ㄩ物业服务是万科一个传统业务ㄛ?#24425;?#19968;个核心业务ㄛ我们管理的资产大概是以万亿为单位?#23631;縛?#20197;面积来看是超过了4亿平方米﹝经常碰到各类投资人或者媒体很关心我们这块业务ㄛ将来怎么独立发展ㄛ将来会不会独立分拆ㄛ会不会上?#23567;?/p>

          我们一个总体的判断是ㄛ做得还不够好ㄛ应该在更基础的?#26041;?#20570;得更坚定一些ㄛ行动更迅速一些﹝我们这几年也用各种物联网的?#38469;鶜?#25226;管理物业的从设备﹜人流﹜车流方面都能够做到与行业差别化ㄛ做到有一点特色﹝

          我们正在这条路上比较坚定地走ㄛ去年有80亿的收入ㄛ从管理面积ㄛ收入这些来看在行业里面排名也比较靠前﹝

          我们自己非常看好这块业务ㄛ同时对未来充满信心ㄛ但我们觉得现在这块还没有足够好ㄛ我们要先把基础打好﹝

          现场提问ㄩ大家现在认为资本介入会推高公寓的租金ㄛ您认为租金上涨的因素是?#35009;提?/strong>

          祝九胜ㄩ住宅租赁其实是非常传?#24120;?#38750;常古老的市场ㄛ过往?#38469;?#30001;分散的业主对分散的租户ㄛ是一个很充分议价﹜很市场化的一种机制﹝

          这一两年有些机构在介入ㄛ最近很多人认为资本的力量或者机构的力量跟租金价格的波动有没有必然的关系ㄛ我个人更关注机构在市场的介入程度和渗透力有多高﹝

          像在日本ㄛ机构对住宅租赁市场介入程度高的有七八十ㄛ但是在中国从来没一个城市机构玩家渗透率超过5%ㄛ达到5%的都没有﹝

          以深圳为例ㄛ2%都不到ㄛ一个2%的供应方能不能对价格起到推高作用ˋ很?#38597;?#26029;﹝至少从常识来说ㄛ2%的力量不足以形成决定性的因素﹝

          有没有蝴蝶效应ㄛ这个事情也很难讲ㄛ但从常识和一般的统计判断来说ㄛ机?#36141;?#36164;本在此刻不足以对价格有决定性的影响﹝

          现场提问ㄩ公司上半年产生了一些汇兑损失ㄛ现在国内是收紧ㄛ然后境外融资又有汇兑风险ㄛ公司在融?#22987;?#26500;调整上怎么考虑ˋ可以继续维?#30452;?#36739;低的融资成本吗ˋ

          孙嘉ㄩ我们确实在今年上半年相比去年融资有一个汇兑损失ㄛ大概8个多亿ㄛ不到9个亿人民币ㄛ这里面6亿多?#25250;?#33258;于现有外汇风险敞口的账面ㄛ还有1个多亿是之前买的金融衍生产品ㄛ到期会有摊销﹝

          从总体的有息负债结构看来ㄛ万科还是相当健康﹜抗风险能力很强的一家公?#23613;?#22806;债的比率本身并不高ㄛ只有30%左右﹝在这30%左右外债里面ㄛ我们会通过自然资产负债的对冲ㄛ?#23548;?#19978;我们净投资不到12亿美金﹝

          接下来ㄛ我们会关注整个国际环?#24120;?#19981;管是贸易竞争还是金融市场波动所带来的汇?#26102;?#21270;以及进一步贬值风险ㄛ首?#28982;?#26159;立足于我们自身的外债和资产之间的自?#27426;?#20914;ㄛ同时进一步用好甚至扩大金融产品覆盖的比率ㄛ确保汇?#19994;?#27604;例控制在?#27426;?#33539;围内﹝

          撰文ㄩ陈玲

          审校ㄩ徐耀辉

          江泽文 本文来源?#27735;?#28857;地产网 责任编辑?#33322;?#27901;文_NO2031

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