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          大讲堂第八期:远郊学区房大起底(讲座全纪录)

          2019-03-28 16:48:46 来源: 网易房产广州站
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          置业买房想要好学位,还只盯老城区?外围区域购房族,还担心没名校可读?

          近年来,广州一直推动优质教育?#35797;?#21521;全市均衡配置。“老三区”优势稳固,外围区名校逆袭势头猛。

          在如今市场形势下,如何置业学区房?上周四,小编特别邀请广州市房协专家委员会委员、房地产学会理事、易居企?#23548;?#22242;克而瑞广州区域首席分析师 肖文晓先生,为大家带来《学区房置业攻?#28020;?#31934;彩讲座。

          网易置业交流群30+?#21644;?#27493;开讲,覆盖人数超万人,学区房置业交流群提前爆满!

          (多?#21644;?#27493;直播)

          (群友火热提问)

          主讲嘉宾精彩观点频现:看名校还要看?#39029;ぁ?#26032;兴置业区名校如何辨别、目前增城、南沙、黄埔的楼盘普遍?#32654;?00-1000元/?#20581;?#35813;不该出手?

          小编马上带大家回顾微信大讲堂第10期,文字全纪录!

          更多学区房交流?#26377;?#32534;:WXDJT163,备注“学区?#20445;?#36827;入学区置业交流群吧!

          微信大讲堂全程回顾:

          学区房八大常见误区

          好学校,未必只在老城区。如黄埔、番禺区一些学校,虽名气不大,但业主整体层次较高,招收其子女的学校生源质量高。这个因素对于孩子?#38498;?#30340;成绩具有非常大的影响。

          老牌名校因当地人口结构变化、高素质生源流失,导致学校成绩滑坡。所以并不是学校名气越大越好。因此?#39029;?#38656;要考虑孩子在学校里的小伙伴们到底是谁?

          最后一个提醒:物以类聚人以群分。好学校对应的学生,并不一定适合每一个家庭,要考虑学生的社会阶层。成绩差不多的孩子进校后身份感差异过大,对小孩而言未必是件好事。

          学区房知多d

          一、学校

          名校“样?#20581;?#22810;,管理概念不同,导致教育质量不同。

          最值得承认的是学校本部,即金字?#20449;疲?#34987;投入了最好的师资力量;另外是其分校,其次托管学校、合作办学。要看本部学校投入程度,不能完全迷信学校的牌子,需要多维度考虑。

          二、学生

          地段生:明显要求是拥有广州市户口、人户一致,假如有些学校名额紧张,甚至会去核查该学生是否在该地居住。因此,越是矜贵的学位,越需要注意。

          统筹生:假如人户不一致、但是户口在广州怎么办?变?#36175;?#31609;生,即由教育局根据学位统筹安排,能否被安排到好学校非常看个人运气。往往派不到好的学位。

          特长生:有些学校仍会招收该种学生。假如对小孩的学习成绩没有大信心,需要关注该校招收哪一类特长生。假如小孩特长与目标学校的招生要求不符合,那?#27425;?#35770;成绩再好,也不一定能被?#24418;?#29305;长生,对口才行。

          三、小升初现有政策

          对口直升:只要在这些区域购买了学位房就知道小孩需要读哪间小学、初?#26657;?#36825;种方法相对省心。

          电脑派位:这些区域更加讲究教育?#35797;?#30340;均等化,不会让名校?#35797;创有?#23398;一直跟到初?#26657;?#22240;此是好的和一般的学校搭配,需要运气。

          每年三?#33041;?#20221;,学校已经开始在各个地段摸查生源情况。例如三月份好的民办学校开始组织面试,?#33041;?#20221;开始公示招生地段。因此需要在三?#33041;?#20043;前完成学位房的安排,做到人户一致。

          五月份学校开始审查学位申请是否符合资格。公办学校开始得比较早,一般在五月初,民办一般在五月底。理论上六月初公办录取,六月底民办录取。?#23548;?#19978;有些民校为了抢生源有时会比公办更早录取。

          假如在六月份小孩没有被录取,需在七八?#38470;?#34892;补录。这种情况下小孩不一定能上目标学校,因为一般是政府在统筹安排了。

          远郊学区房大起底 :增城 黄埔 南沙

          增城区:

          (增城基础教育三年提升计划)

          以上?#35797;?#23558;在很大程度上解决增城置业者的后顾之忧。

          以增城本地最老牌名校——荔城街第二小学为例,这是一所百年历史学校,1994年成为省一级学校,学生成绩较好,当地口碑较好。


          周边置业情况:现阶段周围没有较多一手楼可选。在增城区的学位划分规划?#26657;?#21482;要在三公里?#27573;?#20197;内都有可能入读该校,但是?#23548;?#19978;要以学校招生地段为准。


          近几年非常火的朱村教育城板块,目前没有比较好的名校。朱村?#31181;行?#23567;学、朱村中学还?#35206;?#19978;算名校。但板块规划中的协和中学包括小学、中学,它?#25250;?#22478;区的一所国家示范?#20113;?#36890;高中、重点中学,因此质量较好。


          对于朱村置业者来?#25285;?#21040;底小学什么时候落地?目?#25353;?#22312;不确定?#28020;?#20294;现在该板块买房选择比较多,2-2.5万左右,比较出名的有富士康科技小镇、万科春风十里等,户型比较趋同,以三四房为主,均针对?#25307;?#20154;群。

          民办学校方面,多是近年增城区政府重点引进的。

          广外附设学校:由广东外语外贸大学、广东?#38469;?#24072;范学院天河学院合作创办,位置在增城区?#34892;模?#21608;边楼盘不是特别多。


          石滩板块最近引进全国知名的黄冈中学,办学规模非常大,12年一贯制学校,涵盖小学、初中、高中。如果在石滩板块买房、也想读民办学校,这是不错的选择。而石滩目?#30333;畹图?#26684;是1.7-1.8万元/平左右。

          ?#36824;?#30707;滩买家为荔城外域?#25307;瑁?#25110;东莞、深圳投资客居多。

          (增城招生政策)

          要注意的是人户一致原则:简单理解即其中一位?#39029;?#26377;户口,小孩也有户口就可?#28020;?/p>

          如果有小孩在广州和爷爷奶奶一起住,但小孩父母在广州没房,他可被当成地段生处理。限制条件是要求小孩要在当地住了?#20132;?#19977;年,当不了地段生就会变为统筹生了。

          黄埔区:

          黄埔有产业就是有钱。最近很多关于教育的政策,要用四年左右完成公办?#34892;?#23398;布?#20540;?#25972;,实现从“基本满足型教育”?#20581;?#20248;质均衡型教育”的转变。这个目标是比较高的,所以会有很多干脆的动作。

          (黄埔教育发展计划)

          老黄埔的老牌名校有荔园小学、怡园小学和港湾小学。新区域如萝岗科学城一带,有一些学校?#24425;?#20855;有名校潜质的,包括东荟花园小学、科学城小学、香雪小学,长岭居的二中开元学校,知识城的广州实验中学等。

          黄埔区老牌名校均在老黄埔,对应学位房主要?#36828;?#25163;房为主:

          怡园小区:37000(二手)

          东苑小区:32000(二手)

          黄埔花园:39000(二手)

          金碧领秀:41000(二手)

          保利学府里:4.3万(一手房售罄)

          萝岗方面,科学城香雪小学就是省一级学校,东荟花园小学名气不大,但从近年考试成绩来看已成为?#40644;?#40657;马,业主的素质很大程度上会决定这个小区配套小学的升学质量。

          科学城楼价现在比较高了,如华标峰湖御?#24120;?#22312;售洋房的价格已3万多,雅居乐富春山居卖到了4万多,多是大户型两百平方以上。实惠一点去到长岭居、知识城,基本上2万多,也有好的学校如今年已开始招生的实地常春藤有开元学校、北师大实验小学。

          近两年长岭居在售楼盘已经卖得七七八八,所以现在黄?#26131;?#28909;门的区域还是知识城,价格2.1-2.6万上属于黄埔洼地,可选择楼?#25506;?#22810;:龙湖双珑原著、招商雍景湾、万科幸福誉、时代天韵等。

          知识城学校利好是广州实验中学已落户,有78个班那么多,将来有幼儿园、小学、初中、高?#26657;?#21487;?#38498;?#22823;程度上解决公共教育配套的问题。地铁21号线将来开通了这个板块?#25945;?#27827;也方便。

          (黄埔区适龄儿童入学途径政策)

          今年很多吸引人才的政策,也成立了开发区人才集团,因此有很多政策性照顾入学指标,包括重点企业可?#22253;?#22909;学位直接分配到企业去。所以如果你在黄埔区的大型企?#36947;錚?#32844;位学历?#30452;?#36739;高,政府已经帮你解决了很大一部分入学问题。

          南沙区:

          南沙整体人口规划到2020年达到至少130万,但是现在常住人口60-70万,有很大增量空间。在教育这一块会做很多规划:到2020年提供是一万四千多个学位,基本按人口规模配备,推进了例如广外、华?#20581;?#20108;中、广大附中的合作。

          (南沙教育发展计划)

          南沙也有当地口碑较好的学校?#33322;?#38534;小学、南沙小学、华师附小、广外附小等。小学周边的一手楼盘价格和南沙主流楼盘价格基本一样,洋房大概2.2-2.8万之间,好一点的价格去到3-3.5万之间,已算是南沙相对高?#20998;?#30340;住宅,更多的是大家对地段的评?#23567;?/p>

          (南沙招生政策)

          南?#36710;?#25307;生政策和其他区的大同小异。一个是人户一致,另外一个是小升初对口直升,与天河区一样,所以既要考虑小学也要考虑初中。

          从个人角度来讲,外围区域名校牌子、成绩肯定还是和市?#34892;?#32769;牌名校、优质名校有差距的。但学校的牌子、软件、硬件不一定?#20146;?#37325;要的东西。

          除了学校的选择,在小孩的?#27801;?#36807;程?#26657;?#23478;庭教育也占据很重要的位置。

          “金九银十”广州楼市展望 观望or出手?

          政策走向:

          要了解市场走势,首先要关注政策走向。众所周知,年中央行降低了存款储备金。7月31日中央政治局提出坚决遏制房价上涨,住建部也公布了一批违规房企、中介的名单,表示对整个调控状态要形成高?#22266;?#21183;。

          从七月以来,全国各地多城出台了各?#20540;?#25511;措施,如深圳七月底出台了限售政策,必须要拿到房产证三年后房产才能卖出,比广州的限售更严格。

          深圳被行业内称为投?#39135;?#25151;的风向标,其整个政策的收紧意味着下半年调控政策不会有舒缓的余地。

          最近广州放开了人才落户的规定,原来需一年社保现在只需六个月。这种做法被有些人解读为政策放松了,其实真的和调控没有很大关系。从16年到现在全国有很多城市在做同一件事,背后是人口红利结束,各个城市之间对青壮年劳动力的人口争夺。它的主旨还是在抢人之上,而不是?#21040;邮?#20154;才吸引他们买房。

          全国市场情况:

          据国家统计局统计,截止到今年前八个月,全国商品房销售面积同比上涨3-4个百分点。三四线城市贡献最多,一二线城市包括广州在内,成交?#23458;认陆?#24456;多。即使是三四线城?#26657;?#29616;在也出现了严重分化的情况。今年广东省三四线城市去年是?#32771;?#40784;升,而今年是?#32771;?#20215;升,成交量已经?#38470;?#20102;。

          所以针对这?#36136;?#22330;的变化,可以看一下一二三四线城市商品房价格走势统计表。一线城市从17年开始已跌入相对较低的位置,出现同比不增甚至是减少的情况。三四线城市经过16、17年的高歌猛进后,进入18年整个价格上涨趋?#21697;?#32531;。很多二线城市的价格现在比较稳定,基本和以前?#21046;健?/p>

          广州真的?#23548;?#20102;吗?

          关于广州市场?#23548;?#30340;传闻,?#28216;业?#35266;察来看,确有此事。去年330以来,广州?#36824;?#26032;房还是二手市场成交量都非常低迷,基本上每?#38470;?#26131;量都只有六七千?#20303;?#32780;正常情况每月成交量是八九千套,如2016年比较好的情况每个月有过万套的成交量。与现在相差了有四成之多。

          对开发商来?#25285;?#19968;开始是感受不到压力的,因为之前卖的非常好,企业运营情况比较好。但是目前距离广州330已经过去一年半,政策的高?#22266;埔?#27809;有?#33322;猓?#24320;发商在资金层面越来越紧张。而且,在近期中央各种表态、全国各地房价?#23548;?#28010;潮下,购房者观望气氛也上涨了,因此近两个月的开盘情况不甚理想。

          近一年以来,观察开发?#22530;?#26376;新开盘去化情况会发现,今年上半年前可?#28304;?#21040;六成左右,但七八月份去化情况急转直下,七月只有49%,八月只有45%。正常来?#24213;?#20026;开盘去化六成才是达?#37066;?#26684;线的。

          我不少业内朋友?#20174;常?#19979;半年整个市场氛围好像冷下来了,成交速度变慢,客户来访量也急转直下。这些情况直接导致最近广州房价频频?#23548;?#20419;销。这个?#23548;?#30340;幅度有多大呢?

          光看开发商宣传是看不出来的,因为他们通常按照最高面价给你打折,按照我们的统计,现在类似增城、南沙、黄埔的楼盘的优惠?#23548;嗜美?#24133;度有500-1000元/平左右,大概是3-5个百分点。这种现象从外围区域像?#34892;?#22478;区蔓延,像白云区广钢新?#20146;?#36817;就有相对高端的楼盘促销。

          二手市场情况:

          今年调控以来,二手市场中介网签均价越来越高,同时二手住宅成交面积越来越小。去年330调控之前,基本上套均面积90多平,330之后特别去年下半年基本剩下七八十方。价格越卖越贵,房子越买越小。其实这是二手房成交结构发生了变化——大家都开始买?#34892;?#21306;域的小房子。

          二手房市场特征说明广州市场以?#25307;?#32622;业为主,投?#25910;?#22240;为各种限制政策基本上?#23478;?#32463;退场。

          何时出手合适?

          现在开始?#23548;郟?#26159;不是到今年年底或者明年年初买房更好?那时候推出的房子就不一定是现在你想买的了。因为每个楼盘推特价楼盘时间点不一样,通常有四个限制?#21512;?#23450;数量、限定产品、限定付款方?#20581;?#38480;定时间。

          我个人比较看好广州楼市的基本面,因为整个市场的机理比较健康,比如存货去化周期大概有十个月左右,低于十二个月的警戒线,处于比较合理的状态。从短期来讲,更多的是企业运营压力变大,而不是市场的基本面出?#23435;?#39064;。

          据统计,2013-2017年广州平均一年一手住宅成交1100万方左右,现在广州库存七八百万方左右,?#36824;?#19968;年卖的。所以现在广州市场库存并不高,去化压力没有很大,现在企业?#23548;?#30340;行为更多的是阶段性的策略,房价不会一直跌下去,希望大家能弄清楚。

          明年三月份之前,我们很难看到政策有实质性的改观。开发商的压力只会越来越大,但是每个楼盘的指标从总长期来?#24403;?#36739;乐观。其中问题在于对每个业主来?#25285;?#20182;们对于价格的承受力和时间点不一样。现在特价房到?#22235;?#24213;不一定就是特价了。

          置业者还是需要看楼盘本身和自身需求吻合的程度,价格对就可以买了。

          以上是讲座的全部精彩内容,更多学区房交流?#26377;?#32534;:WXDJT163,备注“学区?#20445;?#36827;入学区置业交流群吧!

          麦雅婷 本文来源:网易房产广州站 责任编辑:麦雅婷_NO6242

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