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          3个月300亿:外资加码中国商业地产路线图

          2019-04-12 06:50:23 来源: 21世纪经济报道(广州)
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          3个月300亿:外资加码中国商业地产路线图

          本报记者?祁三连?实习生?卜晓溪??#26412;?#25253;道

          导读

          刘兵介绍,从外资进入中国房地产商业地产领域的地区来看,主要集中在?#26412;?#19978;海这两个城市。其中,以上海更为集中。但目前有向二线城市下沉的趋势。

          “其实在2018年年初的时候,外资进入大宗交?#36164;?#22330;的趋势已经很明显了。大宗交易大概?#21069;?#24180;到一年的成交周期,那个时候我们已经感觉到外资投资机构、经理人都在关注中国大宗交?#36164;?#22330;,但是这一情况还没有引起国内的关注。”?戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵?#37038;?1世纪经济报道采访时表示。

          2019年以来,外资的身影频频活跃在中国商业地产大宗交?#36164;?#22330;上。数据显示,截至2019年3月底,黑石、凯德、基汇等外资机构,在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。

          其中,仅黑石集团一?#39029;?#25163;就接近200亿元。其先以4.8亿美元收购美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国3家购物中心50%股权;又以70.23亿港元收购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近?#30452;?#20986;拟以15亿美元收购上海长泰广场。

          不仅黑石买买买,凯德、基汇资本?#24425;?#20027;流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等A级办公大楼刚被他们收入麾下;3月28日,启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东?#26131;?#36130;富基金等境外机构投资者,对位于?#26412;?#24066;中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项?#23458;?#25104;了战略收购。据了解,此次交?#36164;?#36804;今为止?#26412;?#26368;大体量的商业地产外资收?#21512;?#30446;之一。4月1日,加拿大Brookfield基金拟整购绿地香港旗下上海五里桥综合体项目的消息传出。

          现阶段外资PE频频入华收楼的原因何在?外资对于不同区域的收购态度又有何不同?随着越来越多的外资进入到这个市场,未来中国的大宗交?#36164;?#22330;会有什么变化?

          如入无人之境?

          “整个市场对于外资来讲,据我们研究的数据显示,基本如入无人之?#22330;?017年之前,外资也在关注这个市场,但当时他们的竞争力远不及中资。”刘兵说。

          回顾房地产大宗交易的历史,2005年开始,香港、新加坡等地开发商以及外资基金将目光投向中国,大肆布局北上核心物业;2010年,关于保险资金投资不动产暂行办法出台,中资保险公司开始扩大商办物业投资;2015-2016年,内资基金和万能险成为市场主要买家;2017年,随着房地产市场进入存?#35838;?#19994;时代,内资开发商并购存?#35838;?#19994;,掀起一轮热?#20445;?018年之后,外资投资占比显著上升。仲量联行提供的数据统计显示,去年,?#26412;?#22823;宗交?#36164;?#22330;成交额中大?#21152;?#22235;分之一收购者是外资。

          外资缘何在国内大宗交?#36164;?#22330;中再次占据显著优势?业内人?#31185;?#36941;认为,首先,2018年,中国去杠杆、去地产化的大势使不少企业?#36164;?#36164;产,市场出现更多的优质资产,比如海航资产的集中处置;另一方面,融资渠道收紧则使内资机构募资困难,出价能力逐渐?#38470;怠?/p>

          “2018年对中国来说是去杠杆,但对全世界来讲,并没有一个特别明显的去杠杆过程。并且与之前的1998年、2008年的经济危机相比,2018年相对来说是一个比较好的年份,市场情况并没有预期的严峻。在中资缺乏竞争力、汇率处在人民币下行时期,外国资金较为充裕。另外,在银保监会合并之后,国内大型保险机?#36141;?#38134;行的管理层面出现调整,在这一调整过程中,国内的投资方向和投资政策也相应的进行调整,这?#24425;?#24403;时内地资本投机买卖不活跃的原因。”刘兵说。

          刘兵认为,从外资自身的角度来看,外资现阶段大规模进入国内商业地产市场,除了对市场动态变化反应迅速,同时?#24425;?#23545;中国经济未来发展态?#39057;?#30475;好。中国这一新经济体具有高速经济增长、稳定政?#20301;肪场?#24840;发开放的政策等多种优势。因此之前在日韩超配的外资机构已逐渐主动将中国的重要性提升。

          “商业地产写字楼是中国经济的晴雨表,外国的私募基金看好目前中国的经济发展,在这种情况下,外资认为有必要抢占中国一线城市的商业地产资源,加大对中国的核心资产配置。”刘兵称,?#30333;?#36817;新加坡、美国、?#20998;?#36164;金都在进入中国商业地产领域,这是一个非常明显的趋势,外资已经将中国当作是全世界越来越重要的经济体。”

          外资对市场的反应速度究竟如何?刘兵以他亲身经历表示,“?#26412;?#24066;场作为一个较为特殊的市场,传统写字楼和商场交易标的有限,在这种情况下,投资人只能通过?#39057;?#25913;成写字楼,商场改成写字楼的方式,挖掘现有的存?#32771;?#20540;。而尽管外资相较于中资机构远离中国本土市场,但是对项目的判断上看不出任何水土不服的表现。“去年,戴德梁行还在向很多外资机构投资人介绍?#26412;?#24066;场情况,具体的?#33041;?#25919;策是什么样的,以及土地使用年限的问题,但是很快外资就开始大举进入国内大宗交?#36164;?#22330;进行投资,市场嗅觉非常灵敏。这?#20174;?#20986;外资一直在保持关注着?#26412;?#19978;海的大宗交?#36164;?#22330;。”

          对于外资主流的投资逻辑,刘兵认为目前仍然是买入-经营-出售或Reits退出这一模?#20581;?#20294;是,值得关注的是,有越来越多的外资基金长期持有国内具备稳定租金收入、优?#39318;?#23458;组合的商业核心物业,这越来越像伦敦、纽约的情况。

          地域分布:上海VS?#26412;?/b>

          无疑,作为中国最重要的两个门户城市,上海和?#26412;?#19968;直?#38469;?#22806;资重要的目的地。此轮外资买空上海核心资产,开始?#21592;本?#21152;大投资力度,除了已知的、丰树、Partners?Group?等买家,2018年Alianz、AEW、TPG等新晋买家也已在京收?#21512;?#30446;,其中不乏收购背景复杂、需要?#33041;?#30340;物业。

          刘兵介绍,从外资进入中国房地产商业地产领域的地区来看,主要集中在?#26412;?#19978;海这两个城市。其中,以上海更为集中。但目前有向二线城市下沉的趋势。

          ?#25353;穎本?#21644;上海的成交额上来说,上海遥遥领先于?#26412;本?#30340;成交量大?#38469;?#19978;海的三分之一。?#36824;?#20182;们交易特点各有不同。外国机构投资者是有投资周期的,上海多是周期性成交方式,但是在?#26412;?#25104;交多是以自用型、长期持有型的内资为主,他们没有频繁出售的意愿,所?#21592;本?#30340;成交额较少,外资进入的机会较少。”仲量联行?#26412;?#30740;究部代理负责人米阳分析。

          这一特点或许与?#26412;?#20889;字楼市场表现优异有关。据戴德梁行的数据显示,自2008年底政府的4万亿经济刺激后,?#26412;?#20889;字楼市场租金自2010年开始上涨,超越上海的同时于2011年发生井喷现象,2012年达到峰值,自此之后,?#26412;?#20889;字楼市场租金一直超过上海,位居全国首位,截至2018年底,上海甲级写字板市场租金为277元?#31185;?#26041;米每月,仅为?#26412;?#30340;69.2%,而?#26412;?#20840;市市场租金高达400.1元?#31185;?#26041;米每月。

          另外,?#26412;?#30002;级写字楼市场空置等始终低于上海。2011年后,?#26412;?#30002;级写字楼空置率一?#21271;?#25345;在10%以下的低位。而上海随着2015-2018年大量的新增供应的入市;空置率大幅上涨,于2018年底高达16.49%,高于?#26412;?.3个百分点。

          随着越来越多的外资进入中国房地产大宗交?#36164;?#22330;,米阳认为,“更多外资机构进入?#26412;?#22823;宗交?#36164;?#22330;,会令这个市场更加活跃,这对市场来说是一个积极的方面。”此外,由于资金成本低,决策速度快,刘兵预测2019将是外资继续爆发的一年。同时,内资机构?#19981;?#30001;于中国经济稳定,领导层稳定、股市上涨、去杠杆阶段性完成任务等多重向好因素影响,重新回归市场,外资?#19981;?#38754;临强劲的竞争。

          “短期之内,我认为今年的发展,内资和外资是一个并驾齐驱的形势。在未来,可能在2020年左?#36965;?#20854;实还是会回归一个卖方市场。因为这个市场还是在一个买方卖方不断变动的过程中前进。”刘兵称。

          江泽文 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑?#33322;?#27901;文_NO2031

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