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          深圳写字楼跌到低谷: 租金最高下跌30%

          2019-04-24 06:57:11 来源: 第一财经
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          深圳写字楼跌到低谷: 租金最高下跌30%

          陈淑贞

          [第一太平戴维斯最新报告显示,今年一季度末,深圳全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点至18.2%。]

          深圳写字楼的压力已经爬上山顶。

          2018年年中起,由P2P爆雷引发的金融企?#36947;?#22330;、包租公司退租的风波仍在?#20013;?#22823;半年过去,深圳写字楼市场并无明?#20113;?#33394;。

          夏日的气息已经充溢整座城市,但写字楼的市场尚未入春。作为从业十数载的资深中介,李茂(化名)形容今年市场极差,深圳甲级写字楼的主要供应区域福田?#34892;?#21306;,多个写字楼租金出现跳水。“以福田一个著名写字楼为例,去年这个时候租金高达450元/平方米,但现在降到300元/平方米不到。由于选择空间多,现在租客要求也变多,成交不易。”

          第一太平戴维斯数据显示,今年一季度,深圳全市甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%,至人民币?#31185;?#26041;米每月225.8元。市场?#20174;?#20986;的数据似乎更为严峻,多名中介表示,深圳多个写字楼租金与去年相比出现两至三成的跌幅。

          大量新增供应入市,已成为近两年来深圳写字楼市场的常态。经济环境影响下金融?#20302;?#31199;与放量供应齐齐把深圳甲级写字楼的空置率推高至18.2%,使租售失色。

          过去十年,深圳甲级写字楼市场有一段不俗的发展时期,租金复合增长率是一线城市中最高。然而当下,业主们失去了部分谈判能力,李茂们?#24425;?#21435;了强烈信心。

          写字楼退租仍在?#20013;?/b>

          至少在去年年中前,深圳写字楼市场一片好景。

          高力国际通过研究数据指出,2008年以来,深圳甲级写字楼租金复合增长率是一线城市中最高,达5.1%,而同期,上海甲级写字楼租金复合增长率是2.8%、广州是1.8%、?#26412;?#26159;-0.4%。

          但去年下半年,市场气象有了变化,租金下滑,空置率升高。

          深圳写字楼市场供应大增不是2018年以来的事情,“放量?#31508;?#28145;圳写字楼近年来的关键词。

          戴德梁行数据显示,一直向?#30333;?#28335;到2006年,可见深圳的写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现供不应求的?#32622;媯?#20854;他均为供大于求。近年来深圳市场第一次出现放量,是在2011年,此后便是2016年。

          值得注意的是,2016年已是统计期限内最高峰,但到了2017年,深圳全市甲级写字楼的新增供应仍在此基础上增加三成,至850392平方米,但同期吸纳量只有767471平方?#20303;?/p>

          到了2018年,全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米,吸纳量也下行至45.6万平方米,但仍是供过于求。

          从此看来,供过于求已是市场常态,但过去以高新?#38469;?#20135;业、金融业等为支柱的产?#21040;?#26500;使深圳在全国经济转型升级的背景下显得突出,写字楼?#24425;?#19968;派繁花灿烂。

          高力国际深圳分公?#26223;?#20844;楼服务部董事周之惠告诉记者,深圳写字楼市场中租赁主力行业包括金融、科技、专业服务和先进制造业,其中金融和科技占五成。

          福田?#34892;?#21306;是深圳写字楼主要供应片区,租金动辄就攀上300元/平方米~400元/平方米,高利润的金融行业需要有好的门面,也有足够的租金承受力,金融公司散布在福田多个写字楼中。

          但从2018年5月起,P2P企业的爆?#20303;?#20538;券的违约,凸显了放量供应背景下深圳写字楼的高空置率。

          从2018年三季度起,深圳写字楼退租的迹象有所加剧,最典型的莫过于深圳地标平安金融?#34892;?#19968;次?#21592;?#36864;租10层楼共计3万平方?#20303;?#37329;融公司退租,使二房东面临高空置率导致出现资金问题无法继续运营,最终酝酿了这场大型退租。

          但到了2019年,市场也并无明?#38498;?#36716;。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉记者,福田?#34892;?#21306;部分金融企业为节省成本缩减租赁面积,致使今年一季度全区净吸纳?#35838;?1.2万平方?#20303;?/p>

          深圳一家小型设计公司创始人告诉第一财经,“去年行业形势不好,公司生意差了许多,到年末时收入和利润都很不理想,为了减少开支我们只能裁员,?#34892;?#21306;的写字楼也租不起了,现在只能搬去皇岗一个100多平方米的小办公室。”

          空置率高至两成

          受大的经济环境影响,企业为节约成本维持经营,或减少承租面积,或搬到外围区域,甚至直接离场,成为深圳写字楼当前面貌。

          就连在写字楼市场极受关注的联合办公运营商,多数都?#20174;?#20170;年在深圳不再计划扩展。要知道,过去两年,他们在深圳抢占市场和规模,是吸纳主力军之一。

          然而,新增供应仍在入市。2019年一季度,有7个项目超50万平方米新增供应,新增供应创2005年以来单季最高,但是市场单季仅仅录得25.9万平方米新增吸纳,这意味着,有近一半的新增供应仍在空置中。

          第一太平戴维斯最新报告显示,今年一季度末,深圳全市甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点至18.2%。

          新增供应入市,吸纳量不足,空置率上升带来的最直接影响便是租金下降。

          近日,记者走访深圳福田,发现多个入市多年的写字楼?#28304;?#22312;空租情况。譬如位于福田?#34892;?#21306;购物公园一带的卓越时代广场,目前便有多个单位招租,月租金从212元/平方米到330元/平方米不等,分化较大,而两年前这个写字楼绝大部分成交租金均价都在320元/平方米以上。

          李茂告诉记者,目前深圳多个写字楼租金都出现两至三成的跌幅。“以?#30333;?#20889;字楼是很好成交的,往往物业?#29615;?#20986;来,就被人拿下了,二房东很爱做写字楼?#33041;歟?#25913;完?#38498;?#31199;金又可涨一轮,但现在这种方法行不通了,写字楼太多,租客不好找,金融业受创,能承受?#34892;?#21306;高昂租金租客更不好找。”

          租客的议价空间和谈判能力都增加了,业主不?#23548;郟?#21482;能?#37038;?#31354;租。在租金出现疲软的同时,写字楼售价同样走低,不过与租赁行情相比,并不那么明?#28020;?#20170;年一季度,深圳甲级写字楼平均售价环比下跌0.1%,至55257元/平方?#20303;?/p>

          尽管一季度的单季新增供应,已是近十余年来最高,但短期内,深圳写字楼高供应的?#32622;?#36824;将?#20013;?/p>

          谢靖宇预计,2019年将有约109.9万平方米的甲级写字楼交付,主要集中于福田?#34892;?#21306;和前海,分别?#30002;?#26032;增供应的28.8%和25.5%。

          有观点认为,深圳写字楼市场到?#26031;?#24212;高峰期,项?#32771;?#30340;竞争加剧,或将带动写字楼大宗交易达成。但事实上,不论是住宅还是写字楼,深圳的物业租售比均偏低,即使是核心区域物业,净回报率还是很难达到传统基金要求的3.5%以上水?#20581;?/p>

          再加上当前市场资金面仍未全面放松,投?#25910;?#33021;否罔?#21496;?#22238;报率偏低的限制入市,依然待观察。

          记者多方采访发现,目前市场需求依然存在,但电商等行业的补充短期内依然难以?#33322;?#37329;融业需求回落的压力,空置?#39135;中?#19978;升将成为大概率事件。写字楼市场向来和?#28023;?#22914;今也有了住宅市场的跌宕之味。

          江泽文 本文来源:第一财经 责任编辑?#33322;?#27901;文_NO2031

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